Faire construire quand on est déjà propriétaire

Quel financement et à quel moment ?

Construire sa maison alors que l’on est déjà propriétaire revient à se poser deux questions essentielles : le financement et la chronologie. Comment financer la période transitoire entre le début du chantier et la vente de son bien ? Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais et du prêt achat revente ? À quel moment mettre son logement en vente pour ne pas avoir à supporter le coût de 2 biens immobiliers en même temps, ni se retrouver à la rue en cas de vente trop vite ?

Les réponses de nos conseillers Maison Familiale pour y voir plus clair sur tous ces aspects.

Financer une seconde propriété : prêt relais ou prêt achat revente ?

Comment financer la construction d’une maison alors que l’on rembourse encore le 1er emprunt immobilier et que le prix de vente de l’ancien logement ne sera encaissé que plus tard ? Deux montages sont envisageables pour faire face à ce décalage de trésorerie : le crédit relais et le crédit achat revente.

Pour ces deux approches, n’hésitez pas à prendre conseil auprès de votre banquier ou d’un courtier.

 

Le crédit relais

Le prêt relais permet de toucher par avance une bonne partie du prix de votre ancien logement : la banque mise sur sa vente pour se rembourser. Toutefois, prudente, elle n’accorde jamais 100 % de sa valeur, mais entre 50 et 80 % du prix que vous allez demander.

Exemple : si votre bien est estimé à 120 000 €, elle vous prêtera 90 000 €. S’il vous reste à rembourser 30 000 € sur votre ancien bien, elle avancera entre 70 et 60 000 €, selon ses méthodes de calcul. Vous ne payez que les intérêts sur cette somme pendant la durée du prêt. Et quand votre bien est vendu, le capital est remboursé sans pénalités.

Quid du restant de la somme ? Pas tout à fait, car si votre budget pour la maison de vos rêves est de 150 000 €, sachez qu’un emprunt immobilier amortissable est adossé, ou jumelé, au prêt relais pour couvrir la différence, entre 60 000 et 90 000 € (si crédit en cours).

Prêt relais : un inconvénient à prendre en compte
Le cumul de 3 mensualités : votre ancien crédit immobilier + les intérêts du prêt relais + le crédit jumelé. L’opération peut être compromise si vous dépassez le seuil d’endettement toléré.

Là encore, des solutions existent comme la possibilité d’opter pour un différé total : le capital et les intérêts sont remboursés lors de la vente. Une formule certes plus onéreuse puisque les intérêts s’ajoutent au fur et à mesure au capital dû et produisent donc eux-mêmes des intérêts. Mais, elle permet d’alléger votre taux d’endettement.

 

Le prêt achat revente ou prêt relais-acquisition

Dans le même esprit que le prêt relais, la banque avance une grosse partie du prix du bien à vendre… mais aussi le coût de la construction de la maison. Et votre emprunt en cours est racheté. Vous n’avez donc qu’un seul crédit, qu’une seule mensualité

Autre avantage du crédit achat revente : la vente de votre ancien logement est considérée comme un apport différé. Cette somme ne produit donc aucun intérêt et vous la remettez à la banque quand vous vendez.

Reprenons notre exemple : la vente/apport est de 90 000 €, la maison coûte 150 000 €, vous empruntez entre 60 000 et 90 000 € (si rachat de crédit en cours).

Comme pour le crédit relais ? Non, car c’est là votre seul emprunt, vous n’avez plus à rembourser le vieux crédit immobilier. Du coup, vous bénéficiez des taux actuels, certainement plus avantageux que ceux de l’époque.

La suite compte aussi !

Lorsque votre maison est terminée, vous avez vendu votre ancien logement à 115 000 €. Vous rendez ou remettez à la banque la somme qu’elle vous a avancée à ce titre (entre 60 et 90 000 €).

Que faire du reste de l’argent ? Notre conseil : réinjectez cette somme dans votre crédit sous forme de remboursement anticipé. Vous pouvez négocier une baisse des mensualités ou un raccourcissement de la durée de l’emprunt.

A quel moment mettre son logement en vente pour faire construire?

Une fois la solution de financement trouvée, il faut décider du bon moment pour mettre en vente son logement.

Estimer la fin de la construction de la maison : 6 à 12 mois

L’idéal est que la vente se signe quand la maison vient d’être livrée, mais nul n’est devin. La construction d’une maison prend entre 6 et 12 mois. Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) engage le constructeur sur une date de livraison, mais des impondérables peuvent retarder l’échéance.

 

Estimer la fin de la vente du logement actuel : 3 mois

Combien de temps faudra-t-il pour vendre votre bien ? Le délai entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique chez le notaire est d’environ 3 mois.

Auxquels s’ajoute le temps de trouver un acheteur. Là, tout dépend de la qualité du logement, de son prix et du marché local. Si un bien immobilier en zone tendue se vend très vite, c’est plus compliqué à la campagne ou en grande banlieue.

Il est conseillé de mettre son bien sur le marché au moins 6 mois avant la date de livraison prévue de la maison.

Si la vente du bien est trop rapide ou tarde à se réaliser ?

Vous supportez 2 logements en même temps

La maison est finie, mais la vente de votre logement n’est toujours pas signée. Vous vous retrouvez avec 2 logements, dont 1 inoccupé. Et il n’est jamais bon de laisser un logement vacant. Les factures d’entretien se cumulent. Le stress monte.

Avez-vous pensé à la location ? Négociez avec la banque la transformation de votre crédit et louez un des 2 biens pour équilibrer vos finances.

 

Vous louez en attendant que la maison soit achevée

Situation inverse : vous avez vendu alors que la maison n’est pas finie. Avec un peu de chance, un proche vous héberge et vous mettez vos affaires au garde-meuble. Sinon, il vous faut louer un logement temporairement, donc ajouter caution, loyer et charges à votre budget. Dans tous les cas, il faudra payer 2 déménagements.

 

Vous négociez avec l’acheteur

Il est possible de convenir avec l’acquéreur d’une date de remise des clefs postérieure à la signature de la vente. Ce différé de jouissance est inclus dans l’acte authentique, il prévoit :

   - une somme bloquée chez le notaire (au cas où vous abîmeriez le logement pendant cette période) ;

   - une date de remise des clefs ;

   - le montant des pénalités par jour de retard après cette date.

Cette solution est souvent la meilleure, même s’il vous faut légèrement baisser le prix pour convaincre l’acheteur d’attendre. Vous restez chez vous le temps nécessaire et vous gardez la maîtrise de votre budget.

En choisissant un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), vous savez que les délais de livraison de votre maison seront respectés. De plus, nous vous aidons à monter votre dossier de financement : ne butez pas sur une question ou un doute, nos conseillers sont là pour répondre gratuitement à toutes vos questions et vous faciliter la concrétisation de votre projet de construction.